Une opération ambitieuse et un nouveau modèle de gestion

L'opération Puerto Madero apparaît de fait comme extrêmement complexe tant par ses dimensions que par les problématiques qui la sous-tendent : relations difficiles avec ses territoires environnants ; diversité et complexité des problèmes juridiques, administratifs et financiers, etc.

Dans le même temps, l'ensemble du secteur offrait toutefois de multiples opportunités : celui de (re)développer les zones centrales de la ville, de ré-ouvrir la ville sur le fleuve et lui redonner un lien perdu, de s'appuyer sur une mixité des usages pour recréer une nouvelle vie urbaine. La présence d'un riche patrimoine de bâtiments portuaires représentatifs de l'architecture fonctionnelle anglaise de la fin XIXème-début XXème, et la zone naturelle située à proximité ('Costanera Sur') constituaient un atout supplémentaire. Pour autant, le contexte de récession économique de la fin des années 90 tempérait quelque peu cet optimisme et l'intérêt du secteur privé pour y investir était loin d'être certain.

La confirmation de la Corporación Puerto Madero S.A. comme instrument de gestion aura joué un rôle décisif. Créée pour gérer les conditions de planification et d'urbanisation du territoire, l'une de ses principales actions a été de réinvestir les bénéfices des opérations immobilières dans la construction de réseaux d'infrastructures souterraines et de surfaces, comme dans l'aménagement d'espaces publics. Ce processus lui a permis à la fois d'atteindre ses objectifs et d'assurer son autofinancement.

La volonté de créer de la valeur et d'attirer le secteur privé aura donc été au cœur de la stratégie mise en œuvre. A cet effet la "Corporación" a proposé des offres claires se fondant sur les conditions posées dans le Master Plan et sur la transparence des règles administratives, techniques et des dispositions légales.

Différentes étapes ont alors été engagées :

• la définition d'un projet urbain à travers l'organisation d'un concours national d'idées ;
• l'engagement d'une refonte progressive de la législation, tant celle applicable au Master Plan que celle relative à certaines normes spécifiques (possibilités de construction, densité d'occupation des sols et des terrains, usages possibles) ;
• le lancement de travaux d'infrastructure et l'aménagement d'espaces publics afin de valoriser certains terrains et, au travers d'opérations immobilières, de susciter l'intérêt du secteur privé.

Le projet du lauréat du Concours national d'idées lancé en 1991, Juan M. Borthagaray et associés, fût étoffé avec quelques éléments d'autres équipes. Les grandes orientations du masterplan initial ont été globalement respectées.

Il a toutefois connu quelques évolutions quant aux usages et types d'équipements initialement programmés. Les docks 3 et 4, situés plus au Nord, sont proches du centre d'affaires comme des sièges administratifs et politiques de la ville et de l'Etat argentin. Il y était essentiellement programmé l'implantation d'entreprises et d'activités commerciales. Les docks 1 et 2 (plus au Sud), étaient plus propices à la construction de logements et l'accueil d'équipements publics. L'objectif était là de favoriser le développement du Sud de la Ville qui s'était profondément dégradé dans les années 1980. La partie Ouest du dock n°2 a ainsi été vendue pour la construction de l'Université Catholique d'Argentine, sa partie Est étant programmées pour du logement. Toutefois la situation économique difficile de la ville et du pays à la fin des années 90 et au début de la décennie suivante n'a pas été sans impact sur les capacités d'investissement du secteur privé et le marché de l'immobilier. La construction de l'Université catholique a bien été mise en oeuvre, mais les autres investisseurs privés ont réévalué leurs projets. La construction de logements semblant offrir les meilleures potentialités de retour sur bénéfice, ils leur ont alors d'abord été donné la primauté. L'essor du tourisme en Argentine cette dernière quinzaine d'années les a également incité à la construction d'hôtels. De ce fait, les bureaux initialement prévus sur les parties Est des docks N°3 et 4, ont laissé la place à des appartements. La partie Est du dock N°2 a gardé son profil initial (logements) mais sur la partie Est du dock n°1 sont actuellement aménagés une mixité d'équipement combinant hôtels, appartements et commerces.

L'opération fût initiée avec les travaux réalisés entre 1992 et 1998 sur les Docks du secteur Ouest au contact immédiat de la ville existante. Ce secteur, où ont été conservés de nombreux bâtiments patrimoniaux est sans doute le secteur le plus connu de cette opération.

Usages mixtes, bâtiments peu élevés et préservation du patrimoine devaient selon le masterplan assurer la couture avec la ville et favoriser l'attractivité des espaces publics. Sur les 18 bâtiments de ce secteur, les 16 entrepôts de briques rouges ont été classés au patrimoine et mis progressivement sur le marché en une série d'appels d'offres de 1991 à 1995. La préservation de l'identité portuaire du site fût l'un des axes majeurs pour ce secteur de plus de 40 ha. Un soin tout particulier a ainsi été porté sur la préservation des bâtiments eux-mêmes, mais également sur de nombreux éléments de ce paysage portuaire : grues, rails, pavés, etc. Une volonté de valorisation du patrimoine qui était une première en Argentine et a fait de Puerto Madero une opération pionnière pour ce pays comme pour nombre d'opérations dans le monde.
390.000 m² ont ainsi été ajoutés à la ville, essentiellement des bureaux et des commerces et restaurants en rez-de-chaussée. L'Université catholique s'y est également implantée, amenant également par la même sur le secteur une population d'étudiants. L'apport de capitaux privés aura été ici de plus de 200 millions de dollars US.

La Corporación Antiguo Puerto Madero S.A y a investit quant à elle 105 millions US$ dans les travaux d'infrastructures (accès, ponts, services d'eau, gaz, électricité, etc.) et les travaux sur les espaces publics (parcs, quais, boulevards d'accès, réhabilitation des promenades en front d'eau).

Sur le secteur Est (90ha), où 1,75 millions de m² sont programmés, près d'un million ont déjà été construits depuis 1995/1996. La grande majorité des bâtiments sont totalement nouveaux et donnent à tout le quartier un profil moderniste, conjugué avec des usages récréatifs et de grands espaces verts liés à la réserve écologique toute proche.

Un premier ensemble de bâtiments, plus hauts que leurs vis-à-vis du secteur ouest, est complété sur la zone de liaison avec la Costanera Sur par quelques immeubles de 9 à 12 étages. Seuls 3 bâtiments patrimoniaux existent sur ce secteur : les anciens silos de la Junta Nacional de Granos et le siège administratif de la compagnie 'Molinas Rio de la Plata' (dock N°3), l'ancien entrepôt de la compagnie 'Molinas Rio de la Plata' (dock N°2) renommé "El Porteno". Celui-ci abrite aujourd'hui notamment un hôtel de luxe. Le siège de la 'Molinas Rio de la Plata' est actuellement en cours de reconversion. Il accueillera des appartements et un centre culturel. Une série de petites places et de boulevards ont été créées et paysagées entre 2002 et 2005. 35.000 m² paysagés sont actuellement en travaux sur le dock n°1. Mais ce sont surtout 2 grands parcs (125 000 m² au total) - "Micaela Bastidas" (inauguré en janvier 2003) et "Mujeres Argentinas" (qui devrait être inauguré en 2007) qui jouent un rôle de transition avec la zone naturelle et la réserve écologique à proximité.

Impact sur la ville de Buenos Aires et perspectives

Puerto Madero représente le projet à grande échelle le plus important pour la ville de Buenos Aires.

La volonté initiale était de rééquilibrer la ville et d'étendre des zones centrales saturées. Quelques 1400 millions de dollars US ont déjà été injectés sur le secteur et les investissements immobiliers pourraient atteindre ou dépasser les 2 milliards d'ici l'achèvement de l'opération. Dans le nouveau quartier de Puerto Madero cohabitent aujourd'hui universités et musées, hôtels de niveau international, centres de congrès, auditorium, cinémas et théâtres, grands et petits commerces, moyennes et grandes entreprises, cabinets d'études et de consultants, une large gamme de logements, des promenades et espaces verts. 7200 personnes y habitent et 29000 y travaillent.

Espace de travail, espace récréatif, quartier touristique, secteur d'habitat sont autant d'aspects par lesquels l'ancien espace portuaire de Puerto Madero est en train de s'intégrer au tissu urbain de la ville. Il a ouvert également la perspective d'établir une continuité avec la zone de Retiro au Nord et pourrait avoir un effet d'entraînement et générer au Sud un autre projet d'aménagement sur la Costanera toute proche.

Les travaux d'infrastructures initiaux réalisés par la Corporacion Puerto Madero ont contribué également à une meilleure connexion : prolongation vers Puerto Madero des boulevards urbains existants, nouvelles rues et remplacement des 4 ponts entre les quais furent réalisés en fonction du découpage défini initialement pour les différentes parcelles. La connexion avec 9 lignes de transports collectifs, une liaison ferrée, l'inauguration très prochaine d'un tramway Nord-Sud à Puerto Madero et la future connexion avec le réseau de métro, complètent l'intégration avec le réseau de transport de toute la ville.

Les autorités de la Ville et le gouvernement argentin ont également annoncé le lancement très proche de la construction d'une autoroute de contournement qui devrait permettre également de canaliser tout le transport de marchandises transitant actuellement par l'une de ses artères (Huergo-Madero) pour aller desservir la zone portuaire située au Nord de Puerto Madero.

La stratégie de développement pour le port de Buenos Aires ainsi que l'éventualité de son transfert des mains de l'Etat dans celles de la Ville font actuellement l'objet de multiples discussions en Argentine. Quelles que soient les solutions retenues, là encore la complémentarité ville-port et une mixité durable et réussie entre ville et port en constituent tout l'enjeu.

Etat de l'opération en 2007

A la mi 2007, 1.420.000 m² ont été construits à Puerto Madero, dont 480.000 m² de bureaux et commerces, 750.000 de logements et 190.000 pour d'autres usages.
La population est estimée à 7.200 habitants et près de 29.000 emplois.

Sur ce total, nombre de constructions nouvelles :
Bureaux : 27
Logements : 28
Université : 4 bâtiments (UCA)
Hôtels : 3
Eglise : 1

Construction, état des lieux (fin 2006)

Source : Corporación Antiguo Puerto Madero S.A.

La Corporación Antiguo Puerto Madero S.A. est membre de l'AIVP

Plus d'information :
http://www.puertomadero.com/