El Cabo: hacia una nueva relación ciudad-puerto

CS_CapeTown03_AIVP-DD_215_BLa reconversión del Victoria & Alfred waterfront del Cabo es un ejemplo bien conocido que se describe clásicamente en la literatura ciudad-puerto, al igual que Darling Harbour en Sydney y el Inner Harbour en Baltimore. Se trata de una operación ambiciosa realizada con la voluntad de poner de manifiesto la presencia del puerto: un working waterfront en el que las funciones urbanas coexisten con la reparación naval, la navegación deportiva y la pesca. En octubre 2013, el proyecto ha entrado en una nueva etapa simbolizada por el Memorandum of Understanding ratificado entre la Ciudad y el Puerto, como sabrán los participantes en la Post Conferencia que la AIVP organizó en el Cabo en noviembre 2014.

Descargar: El Cabo, Estudio de Caso

Victoria & Alfred Waterfront, un nuevo lugar de vida

A finales de los años 80, se tomó la decisión de reorganizar las 123 hectáreas de la zona de las dársenas Victoria et Alfred ubicadas en el puerto histórico, en desuso desde que se trasladaron a las dársenas Duncan y Ben Schoeman más al este la mayoría de las actividades del puerto de comercio. Las autoridades no solo pretendían desarrollar los usos mixtos en el corazón de la ciudad, sino también preservar el patrimonio marítimo y el auténtico espíritu del lugar. La decisión de mantener algunas actividades portuarias permitió cumplir este doble objetivo respondiendo a la vez a las necesidades del puerto y de parte de sus usuarios.
Puerto histórico © Victoria & Alfred Waterfront ; © Victoria & Alfred Waterfront

En 2006, Transnet, el organismo nacional encargado de administrar los puertos sudafricanos, decidió centrarse en su actividad principal y vender el Victoria & Alfred Waterfront a Dubai World y al grupo London & Regional Properties. En marzo 2011, el Victoria & Alfred Waterfront volvió a manos sudafricanas: Growthpoint, la mayor inmobiliaria de Sudáfrica y Public Investment Corporation (fondo de pensiones estatal). A pesar del carácter predominantemente privado de esta operación de desarrollo, se hizo hincapié, desde un principio, en los espacios públicos difundiendo un mensaje estratégica que suena como un eslogan “the spaces are more important than the building themselves”. Victoria & Alfred Waterfront © AIVP

Tras más de 23 años, 17.500 personas trabajan hoy en día en el working waterfront donde las actividades de reparación naval, algunos buques militares, numerosas embarcaciones de pesca y de recreo de todos los tamaños coexisten con 450 tiendas, 80 restaurantes y cafés, cerca de 200 oficinas, 11 hoteles y sus 1.500 habitaciones, 570 departamentos, instalaciones recreativas tales como el museo marítimo o el acuario. Este carácter mixto exigido desde la concepción inicial de esta operación de desarrollo ejemplar sigue siendo un sello distintivo que la identifica.

También se organizan numerosos eventos culturales o deportivos en la zona. Los más recientes en 2014 han sido el Cape Town World Design Capital y una etapa de la Volvo Ocean Race en noviembre. Volvo Ocean Race, Cape Town © AIVP ; Masterplan © Victoria & Alfred Waterfront

Según la información más reciente del V&A Waterfront Ltd, el Victoria & Alfred Waterfront es el lugar más visitado de Sudáfrica con 23 millones de visitantes anuales (entre los cuales el 55 por ciento son residentes del Cabo y de su región). En los diez últimos años (2002-2012), su contribución al PIB de Sudáfrica superó los 15 mil millones de euros. En el mismo periodo, igual de importante es su impacto económico regional o local: en 2011, la ciudad del Cabo concentró más del 62 por ciento del gasto de los turistas en la región del Western Cap; el valor de las propiedades aumentó un 23 por ciento en un radio de 1,5 km, etc. De aquí a 2023, las estimaciones relacionadas con los nuevos desarrollos señalan una contribución al PIB de 2,1 mil millones € y la creación de 16.000 puestos de trabajo directos adicionales. Patrimonio © Victoria & Alfred Waterfront

La voluntad inicial de preservar el patrimonio y de basarse en la identidad de los lugares se ha traducido en el aprovechamiento de más de veinte lugares emblemáticos, entre los cuales figuran algunos edificios centenarios. El ejemplo más reciente de esto es el Watershed: un antiguo almacén reconvertido por Wolff Architects en mercado artesanal y espacio de exposición que los participantes en la Post Conferencia visitaron poco después de su inauguración. Watershed, al inicio de los trabajos © Victoria & Alfred Waterfront ; Sector del Watershed © Victoria & Alfred Waterfront ; Watershed © Victoria & Alfred Waterfront ; Watershed  © Victoria & Alfred Waterfront ; Watershed © Aivp

El proyecto en curso en el sector del silos para cereales, que había quedado en desuso desde 1990, simboliza en gran medida la estrategia de preservación de la identidad de la zona: tanto por el edificio propio, considerado patrimonial y emblemático del skyline del Cabo, como por la decisión de construir allí el Zeitz MOCAA, museo dedicado al arte contemporáneo africano basado en la identidad africana para posibilitar su apropiación por parte de la población y de los futuros visitantes. Sector del silo © AIVP

El museo contará con 9.500 m2 repartidos en nueve pisos organizados alrededor de un atrio central excavado en una parte de los 42 alvéolos y que representa un grano de café. Además de los espacios de exposición, el proyecto de Heatherwick Studio prevé espacios educativos, una librería, un restaurante, bar, un jardín de esculturas en el techo, etc. Su inauguración está prevista para 2016. Proyecto del silo © Heatherwick Studio

En este mismo sector del Silo/Torre del reloj, hay varios edificios que albergan principalmente oficinas, pero también departamentos y un hotel de 225 habitaciones, que ya están terminados o lo estarán para 2016-2017. Sector del silo: obras en curso e inmuebles ya realizadossilo © AIVP

Pero principalmente en el sector más cercano se va a jugar estos próximos años la redefinición de las relaciones entre la Ciudad y el puerto del Cabo con el proyecto Port Gateway Precinct.

Proyecto Port Gateway Precinct: un diálogo renovado…

La multiplicidad de los actores involucrados et de los niveles de decisión – nacional para el propio puerto administrado por Transnet Ltd, regional con el Gobierno de la Provincia del Cabo, y local con la Ciudad – ha provocado fricciones y estrategias a veces divergentes. La voluntad manifestada durante el otoño 2013 con la ratificación de un Memorandum Of Understanding con Transnet por parte de Patricia de Lille, Alcaldesa del Cabo, consiste en definir una visión común a través de la creación de un espacio formal de diálogo (Executive Liaison Structure and Technical meeting). Dicho espacio estará basado en torno al Strategic Planning Forum, una estructura ya existente que reúne a Transnet, la Ciudad y la Provincia del Western Cap y cuya finalidad es definir los proyectos prioritarios y las estrategias para aplicarlos.

Para la Ciudad, esta voluntad se apoya principalmente en una estrategia de desarrollo económico en que el Puerto debe desempeñar un papel protagónico. En efecto, si bien el crecimiento de las exportaciones ha sido lento para el Cabo estos últimos años, 2013 marcó una clara aceleración con un crecimiento del 13%. La mayoría de estas exportaciones transitan por el puerto. El rápido crecimiento de la población urbana y del poder adquisitivo también permite prever un crecimiento de las importaciones. El desarrollo y la eficacia del puerto se inscriben así en el posicionamiento económico de una ciudad que anhela situarse como puerta de entrada, principalmente, del mercado africano. El apoyo renovado de la Alcaldesa del Cabo a la construcción de una terminal de cruceros en el muelle E, en las cercanías del sector del Silo/Clock tower que está en proceso de reacondicionamiento, también se enmarca en sentido del acompañamiento del dinamismo turístico de la ciudad y sus repercusiones esperadas.

…para garantizar el desarrollo del puerto

El Cabo no es el puerto prioritario entre los puertos del país administrados por Transnet; sin embargo, en el sector de los contenedores con sus 708.604 TEU durante 2012/2013, se mantiene como el segundo puerto sudafricano, después de Durban. Su ubicación estratégica le garantiza intercambios con el mundo entero. Su tráfico de carga no transportada en contenedores superó las 2 MT durante el mismo periodo. Sus infraestructuras dedicadas actualmente a esta carga no transportada en contenedores deberían permitirle absorber en el corto plazo el crecimiento esperado en este sector. Sin embargo, el puerto debe enfrentar problemas cada vez mayores de accesibilidad vial. El desarrollo del transporte ferroviario anhelado (y ya en proceso) por Transnet, además de la reconfiguración de las conexiones entre las zonas de interfaz Puerto/Ciudad (en especial el centro urbano) / Victoria & Alfred Waterfront van en este sentido. © Transnet

Actualmente, el Duncan Dock se utiliza para actividades multipropósito, graneles, pesca, navegación deportiva y reparación naval. Por su parte, el Ben Schoeman Dock está dedicado principalmente a los contenedores. Sin embargo, está limitado en cuanto a sus capacidades en tierra y ya se prevén varias soluciones que le permitan responder al crecimiento del tráfico de contenedores que podría alcanzar los 25 MT en los próximos 30 años (+ 150%). En un primer momento, las áreas ferroviarias de Culemborg y Salt River podrían recomponerse para desarrollar una base trasera terrestre. Posteriormente, en el mediano plazo, será posible programar una extensión hacia el Norte.

Asimismo, la reubicación del puerto de navegación deportiva hacia el sector del Silo/Clock Tower Victoria & Alfred Waterfront liberará espacios para las actividades portuarias. La reutilización de terrenos baldíos debajo de la autopista también representa una opción adicional que se puede prever. Reubicación del puerto de navegación deportiva y nuevas conexiones © TransnetDesarrollo y nuevas conexiones entre el puerto y Culemborg © Transnet ; Puerto ActualMedio plazo © Transnet

…y una mejor integración

El proyecto Port Gateway Precinct responde además a la voluntad de una mejor integración del puerto y de la ciudad.  Port Gateway Precinct Study area © City of Cape Town ; © Transnet

En efecto, la ubicación del proyecto Port Gateway ofrece la posibilidad de proponer alternativas a una carretera utilizada exageradamente y congestionada, que es la primera puerta de entrada hacia el Victoria & Alfred Waterfront y el puerto. Permitirá ofrecer nuevas conexiones viales, peatonales, pero también visuales entre la ciudad, el puerto y el frente costero.

En una primera etapa (0 a 5 años), el proyecto se apoyará en el desarrollo de la terminal de cruceros en el muelle E y de los espacios circundantes, al igual que terrenos baldíos a lo largo de la Duncan Road situada cerca de ahí. Asimismo, se instalarán servicios y equipamiento urbanos (pequeñas industrias, comercios,…) principalmente para mantener actividades fuera de la temporada de cruceros. Una nueva conexión vial y una extensión de la red actual garantizarán nuevos puntos de entrada para la zona. Etapa 1 © City of Cape Town

En una segunda etapa (5 a 10 años), la prolongación del canal de Roggebai permitirá crear un nuevo espacio público. Servirá además de frontera con la terminal de cruceros el muelle E y las actividades portuarias presentes en el muelle F. El traslado de dichas actividades hacia Culemborg y otros sectores permitirá ganar espacio para nuevos desarrollos urbanos a lo largo de Duncan Road, y crear espacios públicos y nuevas conexiones peatonales

Las etapas 3 y 4 confirmarán este desarrollo orientado hacia lo urbano:

  • reconversión de la Customs House y de los almacenes I & J hacia la industria ligera, comercios y tiendas (3a etapa 10-20 años);
  • evolución de los muelles B, C, y D hacia una mayor concentración de oficinas, hoteles, restaurantes, etc. (4a etapa: 20-50 años).

Tanto en El Cabo como en muchas otras ciudades portuarias, el éxito de este ambicioso proyecto, el futuro del puerto propiamente tal y su acertada integración con la ciudad, dependen una vez más de la calidad del diálogo entre las diferentes partes interesadas. Se superó claramente la primera etapa con la ratificación del MOU y la posibilidad de planificación común e integrada que inaugura. Los próximos años y las soluciones implementadas en terreno van a ser sumamente interesantes.

AIVP, Febrero de 2015

Es miembro de la AIVP :

Transnet National Port Authority : http://www.transnet.net

Descargar: El Cabo, Estudio de Caso

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